Marginalisierung der Risikoparameter durch Vermietung von gewerblichem Leerstand in Innenstädten an Mietergemeinschaften.
Die Herausforderung
Gewerbliche Leerstände in Innenstädten sind heute kein Zeichen mehr für Prosperität und unternehmerischen Wandel. Sie stehen inzwischen für den allgemeinen Verlust an Wirtschaftskraft und Kaufkraft. Waren in der Vergangenheit mittelgroße bis große Verkaufsflächen in Innenstädten noch von wirtschaftlichem Vorteil für Eigentümer und Mieter, wird es für Eigentümer immer schwerer, diese Verkaufsflächen zu vermieten, während es für Einzelunternehmer immer schwerer wird, solche Verkaufsflächen zu Konditionen zu finanzieren, die eine wirtschaftliche Weiterentwicklung auch erlauben.
Kein Eigentümer kann zum Null-Tarif vermieten. Aber auch kein Einzelunternehmer kann zum wirtschaftlichen Erfolg von Eigentümern beitragen, wenn die erforderlichen Verkaufsflächen zu groß und nicht bezahlbar sind. Beide sind von Kunden abhängig, die aufgrund steigender Lebenshaltungskosten immer genauer auswählen müssen, in welche Waren sie ihr Geld investieren. Der zunehmende Onlinehandel trägt zur Verschärfung der Problematik des Leerstands bei. Als weitere Folge wird das Potential von Möglichkeiten von Einzelunternehmern vor Ort ohne Grund nicht genutzt.
Das Ergebnis sind Leerstände, sich leerende Innenstädte, unternehmerische Insolvenzen und wirtschaftlicher Stillstand.
Wie können diese Tatsachen mit dem Ziel der Förderung von Wirtschaftlichkeit und Lebensqualität für Eigentümer, Unternehmer und die Menschen vor Ort so vereinbart werden, dass die Risiken des wirtschaftlichen Scheiterns ganzer Regionen vermindert oder verhindert werden?
Die Lösung
Die Grundlage für jede Lösung von Problemen ist die Erkenntnis von einstmals angebrachten, aber unter neuen Umständen hinderlichen Routinen und ihre Erneuerung.
Die Mietergemeinschaft
Eine Lösung für die weiter oben beschriebenen Probleme besteht in der Vermietung von mittelgroßen bis großen Verkaufsflächen an mehrere Mieter als Mietergemeinschaften.
Die Möglichkeiten der Antworten auf die Frage: »Woher bekomme ich (immer wieder) einen neuen Mieter?«, erweitern sich, wenn man die Frage grundsätzlich anders stellt: »Wo finde ich eine Gruppe von Menschen, die mein Eigentum zu eigenem und damit zu meinem wirtschaftlichen Nutzen verwenden wollen und können?«
Mietergemeinschaften haben für Eigentümer und Mieter den Vorteil eines beiderseits gut kalkulierbaren Erfüllungsaufwandes bei gleichzeitiger Risikominimierung durch Risikoverteilung und ergeben einen nicht zu unterschätzenden Wettbewerbsvorteil.
Leerstand kostet dagegen immer Geld und geht immer zu Lasten der Lebensqualität vor Ort. Alle Beteiligten müssen mit Verlusten leben, statt Geld zu verdienen.
Sie können als Eigentümer eine wirtschaftliche Vorreiterrolle in Ihrer Stadt einnehmen und dabei, anstatt Geld zu verlieren, Geld sparen und verdienen, wenn Sie die Beziehung zwischen Eigentümern und Mietern neu denken.
Im Grunde besteht das vorliegende Konzept auf einer geringfügigen Änderung der Anwendung der Prinzipien von Einkaufszentren auf den räumlich getrennten Einzelhandel:
Verwandeln Sie verlustbehafteten Leerstand in ein prosperierendes kleines Einkaufszentrum zum wirtschaftlichen Vorteil für sich als Eigentümer, für Einzelunternehmer als Mieter und für Kunden bei maximaler Verteilung der wirtschaftlichen Risiken auf die Schultern einer funktionierenden Gemeinschaft.
Umsetzung
Die folgenden individuell anpassbaren Alternativen der Mietergemeinschaft unterscheiden sich hinsichtlich des Erfüllungsaufwandes und der Risikoverteilung.
Alternative I
Eigentümer vermieten ein Mietobjekt im Innenverhältnis an eine Mietergemeinschaft als im Außenverhältnis nicht rechtsfähige Gesellschaft im Sinne des § 705 Abs. 2 BGB zum Zwecke der gemeinschaftlichen Anmietung eines Mietobjekts.
Die gemeinschaftliche Wahl eines Namens als Geschäftsbezeichnung für die Mietergemeinschaft und das Mietobjekt dient ausschließlich der Kennzeichnung im Innen- und Außenverhältnis und ist kein Betrieb eines (gemeinsamen) Unternehmens unter gemeinschaftlichem Namen. Sitz der Mietergemeinschaft ist der Ort des Mietobjektes.
Die Mietergemeinschaft wählt aus ihrer Mitte einen Sprecher, der sie im Innenverhältnis gegenüber den Eigentümern ohne Auftrag zur Geschäftsführung vertritt.
Die Geschäftsführung ausschließlich in Bezug auf das Mietobjekt steht den Gesellschaftern im Sinne des § 709 BGB gemeinschaftlich zu. Sie arbeiten als Einzelunternehmen wirtschaftlich und juristisch unabhängig voneinander.
Eine gemeinschaftliche Haftung entsteht gemäß § 721 BGB ausschließlich für alle vertraglichen Verbindlichkeiten in Bezug auf das Mietobjekt gegenüber dessen Eigentümern.
Näheres regeln die Inhalte des Gesellschaftsvertrages und des Mietvertrages.
Erfüllungsaufwand & Risikoverteilung
Der Erfüllungsaufwand für Mietergemeinschaft und Eigentümer ist je nach Anzahl der Gesellschafter als mittelmäßig (geringe Anzahl) bis gering (höhere Anzahl) einzustufen.
Das Ausfallrisiko für die Mietergemeinschaft ist bei Ausfall bis zu einem Drittel der Gesellschafter relativ gering aufgrund der gegenseitigen Kompensation.
Das Ausfallrisiko für Eigentümer steht im Verhältnis zur Anzahl der Gesellschafter der Mietergemeinschaft und ist abhängig vom Bestehen der Mietergemeinschaft als Gesellschaft.
Alternative II
Eigentümer vermieten Teilflächen eines Mietobjektes an einzelne Unternehmer. Diese bilden ausschließlich aufgrund der Verwendung eine gemeinsamen Mietobjektes eine Mietergemeinschaft. Diese ist sowohl im Innenverhältnis als auch im Außenverhältnis keine Gesellschaft im Sinne des BGB.
Die gemeinschaftliche Wahl eines Namens als Geschäftsbezeichnung für die Mietergemeinschaft und das Mietobjekt dient ausschließlich der Kennzeichnung des Mietobjektes. Sitz der Mietergemeinschaft ist der Ort des Mietobjektes.
Jeder Mieter haftet allein für die von ihm gemietete Teilfläche des Mietobjektes. Eine gemeinschaftliche Haftung entsteht gemäß § 721 BGB ausschließlich für gemeinsame vertragliche Verbindlichkeiten in Bezug auf das Mietobjekt gegenüber dessen Eigentümern.
Erfüllungsaufwand & Risikoverteilung
Der anfängliche Erfüllungsaufwand für Mitglieder der Mietergemeinschaft und Eigentümer ist aufgrund des einzelnen Vertragsschlusses anfänglich höher als bei Alternative I. Das Ausfallrisiko für die einzelnen Mitglieder der Mietergemeinschaft ist abhängig von ihren Umsätzen auf ihrer Teilfläche. Das Ausfallrisiko für Eigentümer ist jedoch gegenüber Alternative I wesentlich geringer aufgrund dessen höherer Verteilung auf mehrere Mieter unabhängig vom Bestehen der Mietergemeinschaft als Gesellschaft.
Schlussfolgerungen
Unter Abwägung des Erfüllungsaufwandes und der Risikoverteilung für Eigentümer und Mietergemeinschaft ist der Alternative II der Vorzug zu geben, wenn Eigentümer sich und ihren Mietern eine attraktiv hohe Risikoverteilung für eine geringe Ausfallwahrscheinlichkeit ermöglichen, indem sie mehrere Mietverträge für Teilflächen abschließen, um einer möglichen Kündigung der Gesamtfläche durch Auflösung der Mietergemeinschaft als nicht rechtsfähige Gesellschaft vorzubeugen. Die Neubesetzung von Teilflächen sollte bei beiden Alternativen in Zusammenarbeit zwischen Eigentümern und der Mietergemeinschaft abhängig vom Nutzungskonzept der Gesamtfläche erfolgen.
Fördermöglichkeiten
Die Chance der Nutzung von verschiedenen vorhandenen oder neu zu schaffenden Möglichkeiten der Wirtschaftsförderung ist, abhängig vom Standort, in Zusammenarbeit mit der Europäischen Union, dem Bund, den Ländern und Kommunen sehr hoch.
Empfehlung
Testen Sie eine der Alternativen für ein Geschäftsjahr zur a) Evaluierung und b) zusätzlichen Risikominderung durch eine anfänglich überschaubare Mietdauer.
Wenn Eigentümer zu den Kosten jedes Leerstandes die jeweiligen und sich bei wiederholter Geschäftsaufgabe ständig wiederholenden Kosten für die Vermittlung von Mietern hinzurechnen und diese Verluste mit den Vorteilen der hier vorgestellten Alternativen vergleichen, dürfte der Vorteil von Mietergemeinschaften auf der Hand liegen.